Zakup mieszkania na rynku wtórnym - jak sprawdzić nieruchomość, jej obciążenia i hipotekę?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym należy dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości. Ze szczególną uwagą należy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu albo czy też nie są do księgi wieczystej wpisane jakieś inne obciążenia np. hipoteki przymusowe.

W takim przypadku oczywiście zakup takiej nieruchomości także jest możliwy, należy jednak zadbać z prawnikiem o odpowiednie przygotowanie takiej transakcji aby nie kupić mieszkania czy też działki obciążonej długiem. Zazwyczaj w takim przypadku płatność za nieruchomość dokonywana jest na rachunek banku kredytującego a dopiero on rozlicza się ze sprzedawcą. Każdorazowo jednak trzeba taką transakcję zaplanować indywidualnie w zależności od tego jakie obciążenia są na nieruchomości.

Niezależnie od sposobu przeprowadzenia docelowej transakcji, zawczasu należy więc stan prawny nieruchomości sprawdzić. Nie ma przy tym innego lepszego sposobu, niże przeanalizowanie treści Księgi Wieczystej takiej nieruchomości. Z treści KW możemy uzyskać także informacje o historii nieruchomości, zmieniających się właścicielach, informacje o obciążeniach (takich jak kredyty hipoteczne, których zabezpieczeniem jest nieruchomość), no i w końcu kto jest obecnym właścicielem nieruchomości.

Księga wieczysta jest to dokumentacja opisująca stan prawny nieruchomości i wszystkie ciążące na niej obciążenia a także sprawy związane z własnością. Przechowuje ją sąd rejonowy w wydziale ksiąg wieczystych, jednak jej elektroniczna forma jest dostępna przez internet. Znając numer księgi wieczystej bez problemu będziemy mogli zajrzeć do niej i przeglądnąć jej treść.

Wpisy o obciążeniach znajdziemy w dziale IV "Hipoteka". Każde zabezpieczenie jest dokładnie opisane pod kątem rodzaju, kwoty, wierzyciela oraz informacji dodatkowych. Warto także sprawdzić dział III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" - gdzie znajdziemy informacje o zapisach typu: umowa dożywocia, ostrzeżenia niezgodności z stanu prawnego ze stanem faktycznym lub ujawnionym w księdze wieczystej, roszczenia, ostrzeżenia o prowadzonej egzekucji.

Jeżeli nie mamy numeru księgi wieczystej - odsyłam do wpisu na temat tego w jaki sposób można wyszukać numer KW online. Chociaż w zasadzie nie powinno nam to być potrzebne z tego prostego względu, że numer taki i dane księgi powinniśmy otrzymać od sprzedającego (chyba, że ma coś do ukrycia ale to byłoby średnio poważne zachowanie skoro i tak można to wszystko ustalić).

W przypadku kiedy nieruchomość nie ma księgi (np. mieszkanie spółdzielcze) - wtedy należy przeprowadzić sprawdzenie w administracji spółdzielni. Koniecznie należy także domagać się od dotychczasowego właściciela informacji o zameldowanych w nieruchomości osobach czy uregulowanych opłatach za media.

Jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą warto domagać się także aby przedstawił nam zaświadczenie o baraku zaległości względem urzędu skarbowego i ZUS. Instytucje te są uprawnione do dochodzenia (chyba przez 5 lat) swoich roszczeń także od nabywcy nieruchomości kupionych od zadłużonego przedsiębiorcy.

W samej zaś umowie kupna sprzedaży warto zawrzeć zapisy, w których dotychczasowy właściciel oświadcza, że nieruchomość nie jest zadłużona - to tak na wypadek, gdyby jednak była (taki zapis pozwoli nam później dochodzić ewentualnych odszkodowań).

Na koniec warto wspomnieć, że nikt nie zdejmie za nas odpowiedzialności za weryfikację wszystkich tych informacji. teoretycznie powinien w tym pomóc nam notariusz czy pośrednik, ale w praktyce jeśli tego nie zrobią albo zrobią nierzetelnie to nie poniosą w zasadzie żadnej odpowiedzialności.